Viager occupé : une solution intéressante pour investir dans l'immobilier !

Viager occupé : une solution intéressante pour investir dans l'immobilier !

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Catégorie : Viager

Viager occupé : une solution intéressante pour investir dans l'immobilier ! Le viager occupé est, avec le viager libre, l'un des types d’immobilier proposé aux futurs vendeurs et acheteurs.

PRINCIPE DU VIAGER OCCUPE

Lorsque l'on choisit d'acheter un bien immobilier en viager occupé, cela signifie que le vendeur occupe ce bien jusqu'à son décès : l'acheteur ne peut donc jouir du bien immobilier qu'au décès du vendeur, même s'il en devient propriétaire dès la signature de l'acte de vente. L'acheteur a la possibilité de payer une partie à l'achat, le bouquet et le solde en rente viagère. Il s'agit du type de viager le plus courant car les vendeurs préfèrent vendre leurs biens sous cette formule. Le viager occupé présente des avantages et inconvénients aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte les particularités de ce type de viager, mais aussi de bien définir les règles, notamment au niveau du paiement des charges, lors de la conclusion de l'acte de vente.


AVANTAGES DE CE TYPE DE VIAGER IMMOBILIER

Même si d'un premier abord le viager occupé est surtout intéressant pour le vendeur, il faut savoir qu'il présente aussi des avantages pour l'acheteur.

POUR LE VENDEUR

Bien entendu, le premier avantage réside dans le fait que le vendeur bénéficie d'une rente, tout en pouvant continuer d'habiter dans son logement : Même si le vendeur continue à occuper le bien immobilier, il n'aura plus à régler l'impôt foncier et les grosses charges pourront être payées par l'acheteur. Si le vendeur se réserve l'usufruit du bien immobilier, il pourra même louer son bien. Dans ce cas, le vendeur devra payer l'impôt foncier.

 

POUR L'ACHETEUR

Le viager occupé peut être intéressant pour un acheteur qui souhaite effectuer un placement immobilier : En effet, l'acheteur bénéficie d'une décote importante sur le prix du bien immobilier, qui correspond à un abattement d'occupation par le vendeur. Cette décote peut être calculée de façon forfaitaire ou en fonction du prix des loyers sur lequel est déduit le montant de la location en fonction de l'espérance de vie théorique du vendeur. Cette solution se révèle également plus intéressante qu'un achat classique financé par un prêt immobilier, puisque l'acheteur ne se voit pas appliquer de taux d'intérêt. Le viager occupé permet à l'acheteur de revendre le bien immobilier à tout moment.

INCONVENIENTS DU VIAGER OCCUPE

Avant d'opter pour un viager occupé, il est important de prendre connaissance de ses inconvénients tant pour l'acheteur que pour le vendeur.

POUR LE VENDEUR

Le vendeur ne pourra pas louer son bien immobilier, sauf s'il s'est réservé l'usufruit lors de la signature de l'acte de vente. Il faut également savoir que le calcul de la rente viagère est compliqué puisqu'il faut déduire le prix d'occupation du prix de la vente. La rente est donc moins importante qu'en cas de viager libre. Le vendeur sera redevable des charges courantes liées au bien immobilier mais devra aussi payer la taxe d'habitation. La répartition des charges est alors précisée dans le contrat de vente.
À noter : Les charges obligatoires à la charge du vendeur sont définies à l'art. 608 du Code Civil.

POUR L'ACHETEUR

Il est évident que le principal inconvénient est que l'acheteur ne pourra pas jouir du bien du vivant du vendeur. Cette solution ne peut donc pas être choisie pour l'achat d'une résidence principale à court terme. Il ne faut pas négliger non plus que l'acheteur devra payer l'impôt foncier et les charges telles que les gros travaux (celles-ci sont définies dans le contrat de vente).
À noter : L'obligation de payer les charges de gros travaux est définie à l'art. 606 du Code Civil.

 


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Catégorie : Viager

Le viager libre est, au même titre que le viager occupé, un type de viager immobilier. Il est moins répandu que le viager occupé mais peut être tout aussi intéressant.

PRINCIPE DU VIAGER LIBRE

Lors d'un achat en viager libre, le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier, dès la signature de l'acte de vente. Le bien est alors libre de toute occupation et de réservation de jouissance.
À ce titre, l'acheteur peut choisir d'acheter le bien immobilier à titre de résidence principale ou choisir de le louer.
Le viager libre est moins proposé que le viager occupé, car la plupart du temps les vendeurs souhaitent continuer à occuper leur logement.
Il est donc surtout proposé pour des biens immobiliers qui ne servent pas de résidence principale au vendeur tels que des studios et appartements secondaires.
L'acheteur a la possibilité de payer une partie à l'achat, le bouquet, et le solde en rente viagère, tout comme pour un viager occupé.

 

AVANTAGES DE CE VIAGER IMMOBILIER

Le viager libre peut être un bon choix de transaction immobilière et présente des avantages tant pour le vendeur que pour l'acheteur.

POUR LE VENDEUR

Même si peu de vendeurs proposent leur bien immobilier en viager libre, celui-ci est intéressant pour eux puisqu'ils bénéficient d'un prix de vente largement supérieur à celui d'un viager occupé. Le prix de vente d'un bien en viager libre est en effet de l'ordre de 25 à 50% plus cher que pour un viager occupé, selon l'âge du vendeur.
Le calcul de la rente viagère est simplifié, puisqu'elle correspond à la totalité du prix de vente, converti en rente. La rente est donc elle aussi plus élevée qu'avec un viager occupé.
Le vendeur bénéficie d'un revenu régulier tout en ayant moins d'inconvénients qu'avec une location. De plus, il ne paye plus aucune charge ni les taxes telles que la taxe foncière ou la taxe d'habitation.
Cette solution sera donc très intéressante pour toutes les personnes âgées qui ne résident pas ou plus dans le bien immobilier qu'ils souhaitent vendre en viager.

 

POUR L'ACHETEUR

Le viager libre est intéressant pour l'acheteur dans le cadre d'une résidence principale :
notamment si celui-ci ne peut pas bénéficier d'un crédit immobilier intéressant,
mais aussi s'il souhaite faire un investissement locatif.
En effet, de cette façon, il bénéficie de la jouissance totale du bien immobilier.
Le prix de vente est fixé sur le prix du marché immobilier ; si celui-ci est favorable, l'acheteur pourra donc réaliser une transaction intéressante.


INCONVENIENTS DU VIAGER LIBRE

Avant de vendre ou acheter un bien immobilier en viager libre, il est important de prendre connaissance des inconvénients qu'il présente.

POUR LES VENDEURS

Le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier dès la signature de l'acte de vente, il ne peut donc plus y habiter ni le louer pour son compte.
Même si celui-ci se trouve en maison de retraite, ses enfants ne pourront plus en bénéficier s'ils souhaitent y résider de temps à autre ou le louer.

POUR LES ACHETEURS

L'acheteur du bien immobilier en viager libre est redevable de toutes les taxes, charges et travaux éventuels.
Il n'y a pas beaucoup de biens immobiliers proposés en viager libre et ce sont souvent des logements de petite surface.
Si le marché de l'immobilier est élevé, le prix de vente le sera aussi et son prix de vente sera également plus important qu'en cas de viager occupé.

 


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