Viager occupé : une solution intéressante pour investir dans l'immobilier !
Rédigé par 01 immobilier -
Viager occupé : une solution intéressante pour investir dans l'immobilier ! Le viager occupé est, avec le viager libre, l'un des types d’immobilier proposé aux futurs vendeurs et acheteurs.
PRINCIPE DU VIAGER OCCUPE
Lorsque l'on choisit d'acheter un bien immobilier en viager occupé, cela signifie que le vendeur occupe ce bien jusqu'à son décès : l'acheteur ne peut donc jouir du bien immobilier qu'au décès du vendeur, même s'il en devient propriétaire dès la signature de l'acte de vente. L'acheteur a la possibilité de payer une partie à l'achat, le bouquet et le solde en rente viagère. Il s'agit du type de viager le plus courant car les vendeurs préfèrent vendre leurs biens sous cette formule. Le viager occupé présente des avantages et inconvénients aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte les particularités de ce type de viager, mais aussi de bien définir les règles, notamment au niveau du paiement des charges, lors de la conclusion de l'acte de vente.
AVANTAGES DE CE TYPE DE VIAGER IMMOBILIER
Même si d'un premier abord le viager occupé est surtout intéressant pour le vendeur, il faut savoir qu'il présente aussi des avantages pour l'acheteur.
POUR LE VENDEUR
Bien entendu, le premier avantage réside dans le fait que le vendeur bénéficie d'une rente, tout en pouvant continuer d'habiter dans son logement : Même si le vendeur continue à occuper le bien immobilier, il n'aura plus à régler l'impôt foncier et les grosses charges pourront être payées par l'acheteur. Si le vendeur se réserve l'usufruit du bien immobilier, il pourra même louer son bien. Dans ce cas, le vendeur devra payer l'impôt foncier.
POUR L'ACHETEUR
Le viager occupé peut être intéressant pour un acheteur qui souhaite effectuer un placement immobilier : En effet, l'acheteur bénéficie d'une décote importante sur le prix du bien immobilier, qui correspond à un abattement d'occupation par le vendeur. Cette décote peut être calculée de façon forfaitaire ou en fonction du prix des loyers sur lequel est déduit le montant de la location en fonction de l'espérance de vie théorique du vendeur. Cette solution se révèle également plus intéressante qu'un achat classique financé par un prêt immobilier, puisque l'acheteur ne se voit pas appliquer de taux d'intérêt. Le viager occupé permet à l'acheteur de revendre le bien immobilier à tout moment.
INCONVENIENTS DU VIAGER OCCUPE
Avant d'opter pour un viager occupé, il est important de prendre connaissance de ses inconvénients tant pour l'acheteur que pour le vendeur.
POUR LE VENDEUR
Le vendeur ne pourra pas louer son bien immobilier, sauf s'il s'est réservé l'usufruit lors de la signature de l'acte de vente. Il faut également savoir que le calcul de la rente viagère est compliqué puisqu'il faut déduire le prix d'occupation du prix de la vente. La rente est donc moins importante qu'en cas de viager libre. Le vendeur sera redevable des charges courantes liées au bien immobilier mais devra aussi payer la taxe d'habitation. La répartition des charges est alors précisée dans le contrat de vente.
À noter : Les charges obligatoires à la charge du vendeur sont définies à l'art. 608 du Code Civil.
POUR L'ACHETEUR
Il est évident que le principal inconvénient est que l'acheteur ne pourra pas jouir du bien du vivant du vendeur. Cette solution ne peut donc pas être choisie pour l'achat d'une résidence principale à court terme. Il ne faut pas négliger non plus que l'acheteur devra payer l'impôt foncier et les charges telles que les gros travaux (celles-ci sont définies dans le contrat de vente).
À noter : L'obligation de payer les charges de gros travaux est définie à l'art. 606 du Code Civil.
