Location immobilière et travaux
Rédigé par 01 immobilier -
Au sein du logement qu’il occupe, le locataire est tenu de laisser exécuter certains travaux. Il est très important de savoir que lorsque l’exécution de travaux au sein du logement devient une difficulté, il convient tout d’abord de distinguer les travaux nécessaires à la conservation du logement et les travaux d’amélioration.
CE QU’IL FAUT SAVOIR
L'exécution des travaux dans le cadre d’un bail d’habitation
Le locataire est dans l’obligation de laisser exécuter les travaux urgents nécessaires à la conservation du logement loué, et ne pouvant être différés à la fin du bail. Le bailleur ayant obligation de louer un logement sain et décent, il arrive que des travaux doivent être exécutés avant la fin du bail et donc locataire et propriétaire doivent s'entendre sur les modalités de mise en œuvre.
Zoom sur la loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 régissant les relations entre propriétaires et locataires prévoit des obligations incombant respectivement le locataire et son bailleur. L’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 tente d'améliorer les rapports entre bailleur et locataire. Cette loi et la loi Alur du 24 Mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové établissent l’obligation du locataire de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux ».
Cette obligation légale d’accès aux biens loués s’explique car le législateur a entendu prévenir tout risque de désaccord entre le locataire et le bailleur alors même qu’il s’agit d’une visite exercée dans le but d’une amélioration du bien, d’une action au service du locataire.
EXÉCUTION DES TRAVAUX
Les droits et obligations du bailleur
Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d’informer le locataire de leur réalisation par courrier adressée en recommandé avec accusé de réception ou remise en mains propres. Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…) et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès, etc.). Ces derniers ne peuvent toutefois être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.
Si le locataire ne répond pas à ce courrier ou y répond par la négative, il convient de mettre en place une procédure judiciaire spécifique dite de référé. L’objectif de cette procédure est d’obtenir du juge l’autorisation de pénétrer dans le logement loué pour y faire réaliser des travaux urgents (article 484 à 492-1 du code de procédure civile). Cette procédure est mise en place devant le président du tribunal d’instance (TI) du lieu où est situé le logement.
L’intervention d’un avocat n’étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l’acte introductif d’instance (assignation ou requête). Il est cependant conseillé de s’adresser à un professionnel, éventuellement à l’huissier, pour rédiger cet acte qui doit être argumenté.
Les droits et obligations du locataire
Le locataire est donc tenu de permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur. Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie comme le prévoit l’article 1724 du code civil.
Par ailleurs, si les travaux présentent un caractère abusif, ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
Le locataire peut également demander au tribunal la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable. Néanmoins, cette situation ne dispense pas le locataire de verser les loyers.
Article rédigé par l'équipe D-Habitat
