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Avec une rentabilité proche de 4% la résidence séniors est le nouvel eldorado de l'immobilier ...

Acquérir un logement dans une résidence pour seniors

Elles correspondent à un véritable besoin actuel pour une population qui vieillie dans de meilleures conditions et sont souvent une réponse à une réelle demande. Les résidences pour séniors sont donc en progression avec une estimation à plus de 3000 en exploitation d’ici la fin de l’année 2016. Des structures qui accueillent en logement meublé, des personnes retraitées et valides, qui peuvent profiter de nombreux services. Un public dont le nombre ne cesse de croître. Les plus de 60 ans représenterons environ 31% de la population en 2035, d’après une étude de l’INSEE. De fait, les établissements d’hébergement EHPAD pour les personnes dépendantes ou les résidences séniors, en font une opportunité d’investissement dont la rentabilité promise est proche de 4%. Mais il s’agit de bien peser les différents arguments d’un éventuel achat.

Ehpad ou résidence seniors

Les établissements médicalisés EHPAD doivent, pour être autorisés d’exploitation, avoir été agréés par la Direction des affaires sanitaires et sociales comme par le conseil général. Investir dans ce type d’établissement signifie l’achat d’une chambre équipée de mobilier basique et d’un lit médicalisé ainsi qu’une salle d’eau. Un lieu destiné à une personne ayant perdu son autonomie et dont le suivi médical est devenu nécessaire. Les EHPAD se rapprochent plus de l’agencement d’une clinique disposant de salles de consultation, d’examen et de personnel qualifié. Il s’agit donc d’un investissement un peu particulier à bien réfléchir.
La résidence pour séniors s’adresse à des retraités valides leur proposant des services et équipements collectifs comme un jardin ou un parc, bibliothèque, restaurant, piscine ou salle de sports. Les résidents pourront également, selon le standing de l’établissement, profiter de coiffeur, conciergerie ou autres. Des structures plus orientées vers le bien-être et le confort de leurs pensionnaires qui souhaitent parfois rompre avec l’isolement tout en conservant leur autonomie, avoir la possibilité de vivre auprès de personnes partageant leurs centres d’intérêts et se sentir plus en sécurité puisque plus isolés.

Les critères a prendre en compte

Un notaire ou un avocat sera à même de conseiller sur le promoteur, de préférence reconnu dans le milieu immobilier, si l’acquéreur n’est pas un spécialiste, d’aider à la lecture scrupuleuse des clauses du bail commercial et de s’assurer que le montage financier est viable. Une étape primordiale pour laquelle il est essentiel de s’adresser à un professionnel.
Comme pour tout achat immobilier, il est important de bien choisir l’emplacement de la résidence, celle-ci devant être préférée proche des commerces comme des transports en commun. Une agglomération proposant des infrastructures de qualité et variées qui répondront à une large demande, augmentant ainsi les possibilités pour les futurs occupants. Les critères seront quelques peu différents selon qu’il s’agit d’un EHPAD ou d’une résidence séniors.
C’est ensuite à la qualité du programme et aux compétences du gestionnaire qu’il faudra s’intéresser. Ce dernier exploite la résidence, gère le bail et reverse au propriétaire les loyers, son choix est donc primordial. L’acheteur ne doit pas oublier, qu’il investit dans un bien immobilier, un placement qui doit répondre à des impératifs locatifs particuliers. C’est à l’exploitant que revient la responsabilité de la location, de l’entretien et de la bonne gestion de la structure. Des soucis dont sont déchargés les propriétaires, qui devront, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite, bien choisir l’exploitant à qui seront confiés leurs intérêts.

Du Côté de la fiscalité

Quelle que soit la structure choisie, il s’agit d’un investissement dans un logement meublé qui fait de l’acquéreur un loueur professionnel ou non en meublé, un statut fiscal qui dépend des revenus tirés des loyers.
Le dispositif Censi-Bouvard permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu répartie sur neuf ans, à hauteur de 11% du prix d’achat jusqu’à 300.000 euros. Un avantage fiscal qu’il faudra restituer à l’état en cas de revente avant une période de neuf années.

Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016.

C’est le régime des bénéfices industriels et commerciaux qui s’applique dans ce cas pour une imposition, qui selon la situation du propriétaire, sera le régime réel ou celui du micro-BIC. Un régime qui permet l’amortissement du mobilier comme du bien et de déduire des recettes,  les intérêts de l’emprunt. Cet amortissement peut être reporté sur les exercices suivants sans que la durée en soit limitée, ce qui compense l’obligation de ne pas dépasser le montant des loyers.

Enfin, le bail signé avec le gestionnaire de la résidence, permet au propriétaire de récupérer la TVA sur le montant Hors Taxe du prix de revient, mais le logement doit avoir vingt ans d’exploitation.
Investir dans une résidence médicalisée ou pour séniors peut donc s’avérer un projet lucratif, qui, comme tout achat immobilier se doit d’être bien réfléchi en s’entourant de professionnels qui sauront conseiller le futur acheteur.

2016, une année de changement pour les investisseurs immobiliers, des avantages pour les propriétaires et locataires, focus ...

CE QUI VA CHANGER POUR L'IMMOBILIER AVEC LES AIDES EN 2016

Cette année 2016, même si ce ne sont pas de grands changements qui vont intervenir, les aides vont subir un remaniement, certaines d’entre elles se verront confirmées quand d’autres feront leur apparition. Un plan qui permettra de faciliter la rénovation énergétique des bâtiments publics entre autres. Mais aussi de multiples aides à destination autant des propriétaires que des locataires mais aussi des investisseurs tout comme des acheteurs. L’Etat souhaitant par là même, encourager les travaux de réhabilitation et d’isolation.

LE CREDIT IMMOBILIER A TAUX ZERO PROLONGE

C’est le prêt à taux zéro (Eco PTZ) qui est reconduit pour une durée de trois ans. Un dispositif qui permet au propriétaire d’emprunter jusqu’à 30.000 Euros sans intérêt pour financer les travaux d’isolation. Pour en bénéficier, celui-ci se doit de réaliser au moins deux des travaux parmi ceux de la liste suivante :
- Isolation des murs extérieurs
- Isolation de la toiture
- Installation ou remplacement de système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants
- Remplacement des portes, fenêtres extérieures
- Installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire ou d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
IMPORTANT : Les entreprises et artisans détenteurs du label Responsable Garant de l’Environnement (RGE) sont seuls autorisés à réaliser ces travaux pouvant bénéficier des Eco prêts.

LE CREDIT D’IMPOT TOUJOURS EN VIGUEUR

Afin de permettre aux propriétaires et locataires qui occupent leur logement à titre de résidence principale, de déduire de leurs impôts sur le revenu 30% du montant des travaux de rénovation énergiques qu’ils ont engagés, le crédit d’impôt transition énergétique est prolongé pour une année. Une mesure valable dès la première opération mais à condition que ces travaux aient été réalisés par là aussi, une entreprise labélisée RGE. Ces deux aides sont cumulables sous conditions de ressources.

LE CALCUL DES APL

Les règles de calculs de l’APL ne seront finalement pas modifiées pour les actifs de moins de 25 ans tout comme pour les étudiants. Ceux-ci ne seront cependant plus bénéficiaires de cette aide, s’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents assujettis à l’impôt sur la fortune (ISF) et ce à partir du 1er octobre 2016.
Pour tous les autres locataires, à compter d’octobre 2016, le calcul des aides prendra en compte, outre les revenus et la composition familiale, le patrimoine. Une mesure qui doit être confirmée par décret, visant les bénéficiaires dont le patrimoine est supérieur à 30.000 euros (détenant par exemple assurance vie ou résidence secondaire).
Enfin un autre décret doit mettre en vigueur, dès le mois de juillet, la baisse des allocations au-delà d’un deuxième plafond qui serait au moins 2.5 fois supérieur au premier loyer plafond ; Alors que jusqu’alors elles stagnaient à partir d’un certain loyer plafond.

ACCES A LA PROPRIETE

Le montant maximum du PTZ jusqu’ici limité à 26% maximum est porté dans un premier temps à 40% de l’achat (le calcul se basant uniquement sur le prix du bien et non de l’emprunt). Cette aide non négligeable destinés aux primo-accédants, concerne autant le neuf que l’ancien et toute sorte de zone géographique.

Le prêt à taux zéro dans l’ancien est désormais accessible à 30.000 communes rurales (contre à peine 6.000 jusqu’alors). Quelques conditions pour y accéder sont nécessaires comme répondre à certains critères de ressources et accompagner son projet d’acquisition dans l’ancien de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 25% du coût total de l’opération (en dehors des frais de notaires).

LES INVESTISSEURS ENCOURAGES AVEC LA LOI PINEL

Devant son succès incontestable, le dispositif d’investissement locatif Pinel est prolongé pour un an supplémentaire. Un avantage fiscal pour les investisseurs souhaitant acquérir des biens dans le neuf en vue de la location, qui leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 12%, 18% voire 21% du montant de leur investissement, et ce en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Ce plan a pour objectif de soutenir les métiers de la construction.

Devenir ou être propriétaire est donc encouragé par des mesures qui permettent d’effectuer des travaux d’amélioration.